Hoy en día, en todos los medios se habla del problema inmobiliario que está viviendo los Estados Unidos. Muchos pronostican que puede traer una recesión y hasta una desaceleración global. Al ser Estados Unidos el motor de la economía mundial, una caída significativa en su nivel de productividad puede tener consecuencias en el valor de todos los activos por ende, es fundamental poder tener una concepción clara de lo que está pasando y lo que podría llegar a ocurrir para establecer decisiones de inversión acertadas en el año venidero. En primer lugar voy a hacer una breve mención del estado actual en las economías mundiales y luego explicare las razones que yo creo que harán que Estados Unidos no caiga en una recesión por causa de su crisis del mercado inmobiliario.

En cuanto a los Estados Unidos, los datos económicos más recientes muestran una desaceleración pero no una caída recesiva. Los últimos reportes de ventas automotrices (auto sales), actividad del retail (retail sales), producción industrial (industrial production) y compras (purchasing managers report) mostraron una caída acorde con la pronosticada pero muy alejada de niveles no esperados o negativamente sorpresivos. Se espera que esta desaceleración continúe durante los próximos 6 meses por consecuencia de las turbulencias en los mercados crediticios. Por otro lado, el tema inflacionario puede ser problemático en el 2008 y 2009 por causas de la caída del dólar y el ajuste de precios por la suba gradual de commodities.

La desaceleración en los Estados Unidos también está contagiando a Europa, que muestra signos evidentes de debilitamiento en sus reportes de consumo y actividad industrial. Por el lado de Asia, el reciente Tankan Survey Japonés muestra una clara desaceleración en la actividad de grandes y pequeños negocios mientras que China muestra el pico máximo inflacionario en sus últimos 11 años, una tendencia al ajuste de tasas que podría llevar a una gradual revaluación del yuan y una posible desaceleración del periodo post-olimpíadas.

La desaceleración económica mundial en el 2008 es casi un hecho pero el grado de la misma va a depender mayoritariamente del comportamiento de la economía Americana y que tan fuertes están las economías emergentes (serian factores externos a los Estados Unidos). Por eso, me interesa explicar las 5 razones internas de la economía Americana que harán poco probable una recesión.

FED PROACTIVA

A diferencia de otros periodos, la Reserva Federal Americana (Fed) está siendo inusualmente proactiva, reduciendo tasas y utilizando otros mecanismos para inyectar liquidez en los mercados (auctions, discount window rates, etc.). Por ejemplo, la Fed mantuvo una tasa de interés alta hasta el inicio de la recesión en Marzo del 2001 (la tasa estaba en un 6.5% en comienzos de Enero del 2001) y antes de la recesión de 1990 (tasa de un 8% en Octubre de 1990 a pesar que la recesión comenzó en Agosto). En contraste con el contexto actual, la política monetaria americana experimentaba tasas altas los años anteriores al inicio de las recesiones, lo que afectaba a la liquidez global. En contraste, desde el 2004 hasta el 2006, la Fed proveyó altos incentivos de liquidez que hicieron aumentar las reservas de los bancos mundiales (logrando una apreciación en sus monedas con respecto al dólar) y la liquidez mundial, diferenciándose de los periodos pre-crisis anteriores. También la Fed fue proactiva al mantener las tasas por debajo del nivel de crecimiento del GDP (PBI), a diferencia de los periodos recesivos anteriores (ver grafico).

CAIDA INMOBILIARIA Y CONSUMO

La mayoría de los pronosticadores de recesión le ponen una alta ponderación al factor que la caída inmobiliaria llevara al consumidor americano a restringir sus niveles de consumo, afectando al funcionamiento general de la economía. En mi opinión, el consumo esta más asociado al nivel de empleo que a los valores inmobiliarios. El mayor activo de cada persona es el trabajo y no la casa. Si el nivel de empleo se mantiene y la inflación no se desregula, Estados Unidos no irá a la recesión. El factor clave a seguir no es la caída en el mercado inmobiliario sino el nivel de empleo.

HOUSING STARTS

Un índice que cae todos los meses es el Housing Starts, o inicio de nuevas construcciones. El nivel de caída de este índice esta correlacionado al boom de construcción previo. El 34% de las construcciones fueron en California y Florida. Hace 1 años estos dos estados tuvieron un pico de 230.000 y 300.000 inicios de nuevas construcciones para pasar a 83.000 y 86.000 en el último Octubre. Es poco probable que otros estados sigan cayendo en los niveles mostrados y el inicio de nuevas construcciones tendría que estabilizarse a partir del segundo semestre del 2008.

LOCALIZACION

Los valores inmobiliarios cayeron considerablemente en relación al pico máximo, pero esta caída está concentrada en ciudades donde las apreciaciones fueron muy altas. Si observamos las caídas en los valores promedio de casas concentrados en áreas metropolitanas (fuente: Mortgage Bankers Association) se puede ver que los lugares donde más cayeron los precios en el último año (Oct. 06 – Oct. 07) son justamente los que más habían ganado en el boom previo. Sorpresivamente, desde el pico en precios en Septiembre del 2005 al presente, el valor medio de casas subió en 98 de 143 áreas metropolitanas. Desde Septiembre del 2003 a Septiembre del 2007 el precio promedio de casas solamente cayó en 9 áreas metropolitanas, concentras en Michigan, Ohio e Indiana. Es importante entender esta localización porque, a diferencia de lo que anuncian todos los medios, la caída inmobiliaria en los Estados Unidos está muy concentrada en las ciudades que habían sido víctimas de la burbuja y difiere de ser una caída general en todo el país.

NIVEL DE DELINCUENCIAS

El nivel de delincuencias tuvo un promedio del 5.3% en los 80s, 4.4% en los 90s y 4.7% en la corriente década. En los últimos 3 cuatrimestres del 2007 esta tasa estuvo en un 5.2%, niveles mayores a los pre-recesión en el 1990 y 2001 pero menores a la recesión del 1982-1983. Por otro lado, las licitaciones (foreclosures) van a sobrepasar el millón en el 2007, a diferencia del promedio de 673.000 anuales en esta década. Como la tasa de inicio de licitaciones está creciendo en mayor medida a la de delincuencias (logrando que estas disminuyan) es probable que el nivel de delincuencias no siga aumentando.

El nivel de inicio de licitaciones está totalmente concentrado en Florida y California, lo que limita el impacto económico en la economía. Durante el último año (Sept. 2006 – Sept. 2007) hubo un aumento del 70% en inicio de foreclosures. California y Florida contribuyeron en un 45% al mismo.

CONCLUSION

La economía americana está experimentando problemas en su mercado inmobiliario pero estos son sobredimensionados por la prensa. Por un lado, es importante entender la participación de la Fed. en la economía, que a diferencia de otras crisis está siendo altamente proactiva e inyectando liquidez en los mercados. Por otro lado, como la crisis inmobiliaria está muy localizada, una vez que los estados más afectados se normalicen (Arizona, Florida, California) la crisis ira cediendo. Sería prudente considerar que el 2008 podría ser un año de moderado desaceleramiento global lógico por un periodo de boom previo pero a diferencia de una recesión global, este actuaria como un impulso para otro boom a partir del 2009. Hay sectores y acciones específicas que se podrían beneficiar en el próximo año pero ese tema lo dejo para el siguiente post.

Por otro lado, los fundamentals estructurales de crecimiento mundial siguen intactos. China e India están experimentando un desarrollo histórico en sus economías, los bancos centrales tienen reservas record para poder hacer frente a crisis, la tecnología crea mejoras en la productividad y la globalización impulsa mayores niveles de competitividad y menores costos para las empresas. Mirando las valuaciones de los mercados emergentes (P/E histórico y futuro. Fuente Bloomberg), estos siguen en línea con sus valores promedios históricos y no se ve una sobrevaloración de activos ni burbuja.

Seria alarmante si las economías desarrolladas empiezan a experimentar una tendencia al aumento de desempleo junto con una creciente inflación porque eso si podría llevarlas realmente a una recesión pero eso lo veo muy poco probable mientras el mundo siga creciendo como lo viene haciendo hasta ahora. También vería como una señal de alarma si las valuaciones de las economías emergentes se posicionan en valores excesivamente altos y crean un “efecto burbuja” como el que ocurrió recientemente en el mercado inmobiliario americano pero por ahora esto no está ocurriendo.